Pour obtenir des avantages, de nombreux investisseurs immobiliers vendent des appartements au stade final de la construction, lorsque le coût du logement a augmenté (et plus d'une fois) depuis le début du projet et qu'il ne reste plus aucun appartement du constructeur. Un tel accord ne peut être conclu qu'en transférant la propriété de l'appartement dans le nouveau bâtiment, ce que cela signifie et quelles nuances il convient de connaître afin de vous protéger des risques les plus probables - lisez cet article.

Cession de la propriété d'un appartement dans un immeuble neuf

Qu'est-ce qu'un transfert de propriété?

Avant de savoir à quel point acheter une propriété de cette manière est sûr, vous devez comprendre quelle est l'attribution d'un appartement dans un nouveau bâtiment, afin de clarifier les aspects juridiquement pertinents associés à ce type de transaction.

La cession de droits de propriété est le seul moyen pour un investisseur de vendre un appartement situé dans une maison inachevée avant sa mise en service. Par conséquent, nous ne parlons de cession que lorsque le vendeur n’est pas le développeur, mais une personne physique (un détenteur de droits qui a acheté un logement au développeur) ou une personne morale (entreprise du sous-traitant, organisation d’investisseurs). Ce mode de transfert des droits sur un appartement est prévu par la loi fédérale «sur la participation à la construction partagée». Et cela est possible à partir du moment où l’État a enregistré l’accord de participation à la construction (DDU) jusqu’à la mise en service de la maison.

La cession d'un appartement est une transaction ayant pour résultat le transfert des droits de propriété sur un logement. Mais comme on parle d'un appartement dans une maison en construction, avec les droits qui y sont attachés, les obligations de l'actionnaire sont transférées. En fait, l'objet de la vente n'est pas le logement lui-même, mais un contrat en vertu duquel l'acheteur peut devenir propriétaire à l'avenir (DDU). Jusqu'à présent, l'appartement n'est pas réellement un objet existant, mais uniquement conditionnel, avec des données et une numérotation conditionnelles (l'adresse postale, la superficie exacte et le numéro d'appartement ne sont connus qu'après la mise en service de la maison). Le transfert effectif de l'appartement au nouveau propriétaire est effectué conformément à l'acte de cession et uniquement après avoir obtenu l'autorisation de le mettre en service.

Au lieu du mot "cession" dans les documents officiels, le terme juridique est souvent utilisé - cession. L'accord sur le transfert des droits et obligations découlant de la DDU est soumis à un enregistrement public.

Important! Le non-respect de l'une des conditions juridiquement significatives peut entraîner l'invalidation de la transaction.

Types de mission

Les transactions d’affectation sont divisées en deux types, en fonction du vendeur: personne physique ou organisation (personne morale).

1. Dans le premier cas, nous parlons le plus souvent d’obtenir des avantages en raison de la différence entre les prix au stade de l’excavation et au stade final de la construction (quelques mois avant la livraison de la maison). En outre, le vendeur est motivé par le désir d’éviter de payer des impôts. Tant que l'actionnaire n'est pas devenu propriétaire, il est tenu de payer un impôt sur le revenu lors de la vente d'un appartement (PIT), tout en économisant une partie substantielle (l'impôt ne sera pas calculé sur la base de la valeur cadastrale, ce qui signifie sans augmentation de 0,7). Mais après avoir enregistré le bien en tant que bien, le propriétaire est tenu de payer une taxe de 13% sur la valeur de la vente (s'il est propriétaire de l'appartement depuis moins de cinq ans). Quels risques peuvent survenir lors du transfert de droits d'un détenteur d'actions à un autre individu?

À la signature du contrat de cession, l’actionnaire change de DDU en cours. Dans le même temps, le nouvel actionnaire doit accepter les conditions du développeur qui ont été acceptées avec le participant précédent dans la construction partagée. Il n'est plus possible d'apporter des modifications à la DDU.Mais cela a son propre avantage. Toutes les obligations du constructeur restent inchangées - le nouvel actionnaire recevra l'appartement indiqué au prix et à la date convenus.

2. Dans le second cas, si l'entité légale transfère les droits et obligations découlant de la DDU, la procédure de traitement des transactions ne diffère pas trop de la version précédente. La seule exigence imposée à l’organisation est que le règlement avec le développeur soit effectué sous une forme autre que les espèces et uniquement après l’enregistrement de la DDU par l’État.

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Attitude des développeurs à l’assignation et à la coordination

Selon la législation en vigueur de la Fédération de Russie (à savoir la loi fédérale n ° 214), il n'est pas nécessaire de convenir d'un accord si le prix de l'accord de cession est entièrement payé. Si le paiement n’est effectué que partiellement, l’accord du développeur est une condition préalable à la transaction sur le transfert des droits sur l’appartement. C'est une règle générale à laquelle il y a des exceptions. Si le constructeur de la DDU a prescrit une exigence directe: «la cession de droits sans accord avec le constructeur est impossible», l'actionnaire est tenu de respecter les termes du contrat en vertu duquel il a signé.

Tous les développeurs ne sont pas les bienvenus. Certains prescrivent simplement dans la DDU la nécessité de s’entendre sur une transaction de transfert. D'autres préfèrent recevoir des avantages: ils facturent des frais pour la possibilité de transférer les créances à une autre personne à hauteur de 1-15% du prix de l'appartement. Qui exactement devrait supporter ces dépenses n’est pas clairement indiqué dans la législation, tout dépend de l’accord entre les parties. Le plus souvent, ces frais sont couverts par le premier actionnaire qui a accepté les conditions du développeur. Cependant, dans la pratique, le vendeur exagère souvent le prix de l'appartement pour compenser la différence.

Et d'autres encore prescrivent dans la DDU une interdiction directe de cette transaction. Ce qui, soit dit en passant, n’est pas tout à fait légal et peut être contesté devant un tribunal (si la pratique antérieure montrait l’inefficacité de tels recours des actionnaires, il existe maintenant une tendance positive: les juges prennent de plus en plus le parti du participant dans une construction partagée).

Important! Même en l'absence de clause d'interdiction ou d'approbation obligatoire dans la DDU, les parties sont tenues d'avertir le développeur du changement d'actionnaire.

Risques de mission

Pour comprendre s’il existe des «pièges» dans une transaction, vous devez connaître les motifs qui motivent le vendeur. En cas de cession des droits sur un appartement dans une maison en construction, tout est extrêmement clair et explicable. Le vendeur veut bénéficier et éviter les taxes. Et peu importe qui est le détenteur d’actions - un commerçant privé ou une organisation.

De plus, la probabilité de rencontrer des fraudeurs n'est pas exclue. Pour éviter les risques (perte d'argent et de logement), il convient de vérifier:

  1. L'objet en construction lui-même (la manière dont le projet est mis en œuvre, y a-t-il des retards, sont les normes de construction observées);
  2. Développeur (son histoire, son degré de fiabilité, ses critiques de la société sur des forums et dans des co-investisseurs communautaires);
  3. Documentation du permis de projet (contient toutes les données officielles sur le projet et le développeur);
  4. La procédure d'enregistrement de DDU par l'État est-elle effectuée?
  5. Si le vendeur a payé l'intégralité du développeur (comme dans le cas d'une vente régulière, le vendeur transmet les reçus de paiement avec d'autres documents, dans notre cas, il s'agit du DDU).

Risques liés au transfert des droits sur un appartement situé dans un immeuble neuf


Les trois premiers points sont associés au risque d'inachevé: le vendeur peut être motivé par le désir de se débarrasser d'un tel objet sans perdre de l'argent. Un signe clair de construction «gelée», lorsque 70% à 80% des appartements vendus, dans une maison donnée, sont proposés dans le cadre d'un accord de mission et que les travaux de construction de l'installation ne sont achevés qu'à 20-40%.

Les deux derniers sont associés au risque de perte de tous les investissements ou au risque de dépenses imprévues. Si l'actionnaire précédent n'est pas en totalité ou n'a pas du tout payé l'appartement, l'obligation de payer sera attribuée au nouvel participant en construction partagée (même s'il a déjà payé le vendeur en totalité).

Comme le montre la pratique, il arrive souvent que des vendeurs essaient de tricher en proposant de transférer des droits en vertu d'une DDU préliminaire.Un tel accord n’a aucune force juridique, car il n’est même pas inscrit au registre. De telles actions frauduleuses sont souvent accompagnées de doubles ventes et finissent toujours pour l'acheteur trompé par la perte d'argent et de logement.

Hypothèque: procédure

Une transaction de cession simple, bien que non compréhensible au premier abord, est compliquée lorsque le paiement est effectué au détriment des fonds de l’hypothèque. Considérons trois situations différentes et l'ordre des actions dans chacune d'elles.

1. Le vendeur a acheté l'appartement au détriment des fonds hypothécaires. La principale question est de savoir comment transférer les droits de propriété si la banque est grevée.

Si le vendeur a acheté un appartement sur une hypothèque, une transaction de transfert ne sera possible qu’après le remboursement intégral de la dette. Vous pouvez rembourser le prêt aux frais de l'acheteur en quelques étapes (mais seulement si l'acheteur a de l'argent):

  • le vendeur et l’acheteur doivent établir un contrat de prêt ou un reçu (non soumis à l’enregistrement, mais rédigés par écrit en double exemplaire, conservés longtemps en cas de réclamation) et seulement après ce transfert de fonds pour rembourser le prêt et supprimer le «fardeau»;
  • exécution d'une transaction dans le cadre d'un contrat de cession.

2. L'acheteur achète un appartement dans une hypothèque - comment effectuer une transaction et réduire les coûts?

Un prêt pour un objet prêt à être cédé et réalisé par cession de droits n’est pas fourni dans toutes les banques et à un pourcentage assez élevé (ce n’est pas le cas au stade initial de la construction, au lieu de 9,5% par an - 11-13%). Dans ce contexte, l’acheteur a le droit d’exiger du vendeur un rabais substantiel. S'il n'y a pas beaucoup de personnes qui souhaitent acheter un appartement dans le cadre d'un accord de cession, l'autre partie sera obligée de les rencontrer.

Pour obtenir un prêt, la banque ouvre un compte spécial pour le client, sur lequel l'emprunteur est tenu de verser un acompte. Des fonds de crédit y sont reçus. La procédure se termine par le transfert de la totalité du montant sur le compte du vendeur, qui n’est effectué qu’après l’enregistrement par l’État de l’accord de cession (dans la chambre royale).

3. Les deux parties effectuent un achat en utilisant des fonds hypothécaires.

Si les deux parties à la transaction sont deux «hypothèques», il est toujours possible de transférer les droits si le premier actionnaire reçoit le consentement de sa banque prêteuse.

Bien entendu, l’accord sur le transfert du droit au logement est complexe et exige le respect d’un certain nombre de nuances juridiques, ainsi que le maximum de soin et d’attention de la part du vendeur et de l’acheteur. Mais maintenant, vous savez comment éviter les risques les plus probables et établir un contrat. N'oubliez pas les risques standard associés à toute transaction immobilière (réclamations de tiers, de proches, de vente par un vendeur incompétent, un mandataire n'ayant pas le droit de vendre le bien, etc.).


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