Per motivi di profitto, molti investitori immobiliari vendono appartamenti nella fase finale della costruzione, quando il costo degli alloggi è aumentato (e più di una volta) dall'inizio del progetto e non sono rimasti appartamenti dal costruttore. Tale accordo può essere fatto solo trasferendo la proprietà dell'appartamento nel nuovo edificio, cosa significa e quali sfumature dovrebbero essere consapevoli per proteggersi dai rischi più probabili - leggi questo articolo.

Assegnazione della proprietà di un appartamento in un nuovo edificio

Che cos'è un trasferimento di proprietà

Prima di scoprire quanto è sicuro acquistare un immobile in questo modo, è necessario capire qual è l'assegnazione di un appartamento in un nuovo edificio, per chiarire gli aspetti giuridicamente rilevanti associati a questo tipo di transazione.

L'assegnazione dei diritti di proprietà è l'unico modo per un investitore di vendere un appartamento in una casa non finita prima che venga commissionato. Pertanto, stiamo parlando di cessione solo quando il venditore non è lo sviluppatore, ma una persona fisica (un detentore di interessi che ha acquistato un alloggio dallo sviluppatore) o una persona giuridica (società appaltatrice, organizzazione degli investitori). Questo metodo di trasferimento dei diritti su un appartamento è previsto dalla legge federale "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa". Ed è possibile dal momento della registrazione statale dell'accordo sulla partecipazione alla costruzione (DDU) fino al momento in cui la casa è stata commissionata.

L'assegnazione di un appartamento indica una transazione, il cui risultato è il trasferimento dei diritti di proprietà a un'abitazione. Ma, dal momento che stiamo parlando di un appartamento in una casa in costruzione, insieme ai suoi diritti, gli obblighi dell'azionista vengono trasferiti. In effetti, l'oggetto della vendita non è l'alloggio stesso, ma un contratto in base al quale l'acquirente può diventare il proprietario in futuro (DDU). Fino a questo punto, l'appartamento non è in realtà un oggetto esistente, ma solo condizionale, con dati e numerazione condizionali (l'indirizzo postale, l'area esatta e il numero dell'appartamento diventano noti solo dopo che la casa è stata messa in funzione). L'effettivo trasferimento dell'appartamento al nuovo proprietario viene effettuato in base all'atto di trasferimento e solo dopo aver ottenuto l'autorizzazione a mettere in funzione.

Invece della parola "cessione" nei documenti ufficiali, spesso si intende il termine legale - cessione. L'accordo sul trasferimento di diritti e obblighi ai sensi della DDU è soggetto alla registrazione statale.

! importante Il mancato rispetto di una qualsiasi delle condizioni giuridicamente significative può comportare l'annullamento della transazione.

Tipi di incarico

Le transazioni di cessione sono divise in due tipi, a seconda di chi sia il venditore: una persona fisica o giuridica (persona giuridica).

1. Nel primo caso, molto spesso stiamo parlando di ottenere benefici a causa della differenza tra i prezzi nella fase di scavo e nella fase finale di costruzione (un paio di mesi prima della consegna della casa). Inoltre, il venditore è guidato dal desiderio di evitare di pagare le tasse. Fino a quando l'azionista non è diventato proprietario, è tenuto a pagare l'imposta sul reddito sulla vendita di un appartamento (PIT), ma allo stesso tempo salvare una parte sostanziale (l'imposta non sarà calcolata sulla base del valore catastale, il che significa senza un aumento di un fattore di 0,7). Ma dopo aver registrato la proprietà come proprietà, il proprietario è tenuto a pagare un'imposta del 13% sul valore della vendita (se ha posseduto l'appartamento per meno di cinque anni). Quali rischi possono sorgere quando si trasferiscono i diritti da un detentore di azioni a un altro soggetto?

All'esecuzione del contratto di cessione, l'azionista cambia nell'attuale DDU. Allo stesso tempo, il nuovo azionista deve accettare le condizioni dello sviluppatore concordate con il precedente partecipante alla costruzione condivisa. Non è più possibile apportare modifiche alla DDU.Ma questo ha il suo vantaggio. Tutti gli obblighi del costruttore rimangono gli stessi: il nuovo azionista riceverà l'appartamento indicato al prezzo concordato e alla data concordata.

2. Nel secondo caso - se l'entità giuridica trasferisce i diritti e gli obblighi previsti dalla DDU, la procedura di elaborazione della transazione non differisce troppo dalla versione precedente. L'unico requisito per l'organizzazione è che il regolamento con lo sviluppatore deve essere effettuato in forma non in contanti e solo dopo la registrazione statale della DDU.

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Atteggiamento degli sviluppatori nei confronti di incarichi e coordinamento

Secondo l'attuale legislazione della Federazione Russa (vale a dire la legge federale n. 214), non è necessario concordare un accordo se il prezzo del contratto di cessione è interamente pagato. Se il pagamento viene effettuato solo parzialmente, il consenso dello sviluppatore è un prerequisito per la transazione sul trasferimento dei diritti all'appartamento. Questa è una regola generale da cui esistono eccezioni. Se il costruttore nella DDU prescrive un requisito diretto: "l'assegnazione di diritti senza un accordo con il costruttore è impossibile", l'azionista è tenuto a rispettare i termini del contratto in base al quale ha messo la sua firma.

Non tutti gli sviluppatori sono benvenuti alle offerte di assegnazione. Alcuni semplicemente prescrivono nella DDU la necessità di concordare una transazione di trasferimento. Altri preferiscono ricevere benefici: applicano una commissione per la possibilità di trasferire i crediti a un'altra persona per un importo compreso tra l'1 e il 15% del prezzo dell'appartamento. Chi esattamente dovrebbe sostenere queste spese non è chiaramente indicato nella legislazione, tutto dipende dall'accordo tra le parti. Molto spesso, queste spese sono coperte dal primo azionista che ha accettato i termini dello sviluppatore. Tuttavia, in pratica, il venditore spesso sopravvaluta il prezzo dell'appartamento per compensare la differenza.

E altri ancora prescrivono nel DDU un divieto diretto di questa transazione. Che, per inciso, non è del tutto legale e può essere contestato in tribunale (se la pratica precedente ha mostrato l'assenza di significato di tali ricorsi da parte dei possessori di azioni, ora c'è una tendenza positiva: i giudici stanno sempre più schierandosi dalla parte del partecipante alla costruzione condivisa).

! importante Anche se non vi sono clausole sul divieto o l'approvazione obbligatoria nel DDU, le parti sono tenute a notificare allo sviluppatore la modifica dell'azionista.

Rischi di incarico

Per capire se ci sono "insidie" in una transazione, è necessario conoscere i motivi che guidano il venditore. In caso di assegnazione di diritti a un appartamento in una casa in costruzione, tutto è estremamente chiaro e spiegabile. Il venditore vuole beneficiare ed evitare le tasse. E non importa chi sia il detentore di azioni: un operatore privato o un'organizzazione.

Inoltre, la probabilità di incontrare truffatori non è esclusa. Per evitare rischi (perdita di denaro e abitazioni), vale la pena controllare:

  1. L'oggetto in costruzione stesso (come viene attuato il progetto, in caso di ritardi, sono osservate le norme di costruzione);
  2. Sviluppatore (la sua storia, il grado di affidabilità, le recensioni sull'azienda nei forum e nei coinvestitori della comunità);
  3. Documentazione sul permesso di progetto (contiene tutti i dati ufficiali sul progetto e lo sviluppatore);
  4. È stata eseguita la procedura per la registrazione statale della DDU?
  5. Se il venditore ha pagato interamente lo sviluppatore (come nel caso di una vendita regolare, il venditore passa le ricevute di pagamento insieme ad altri documenti, nel nostro caso, si tratta della DDU).

Rischi nel trasferimento dei diritti a un appartamento in un nuovo edificio


I primi tre punti sono associati al rischio di incompiuto: il venditore può essere guidato dal desiderio di sbarazzarsi di un tale oggetto senza perdere denaro. Un chiaro segno di costruzione "congelata", quando il 70% - 80% degli appartamenti venduti, in una determinata casa, sono offerti nell'ambito di un accordo di incarico e i lavori di costruzione presso la struttura sono completati solo per il 20-40%.

Gli ultimi due sono associati al rischio di perdita di tutti gli investimenti o al rischio di spese impreviste. Se l'azionista precedente non è per intero o non ha pagato affatto l'appartamento, l'obbligo di pagamento sarà assegnato al nuovo partecipante alla costruzione condivisa (anche se ha già pagato per intero il venditore).

Come dimostra la pratica, ci sono anche casi frequenti in cui i venditori cercano di imbrogliare, offrendo di trasferire i diritti in base al DDU preliminare.Tale accordo non ha valore legale, perché non è nemmeno registrato nel regpalate. Tali azioni fraudolente sono spesso accompagnate da doppie vendite e finiscono sempre per l'acquirente ingannato con la perdita di denaro e abitazioni.

Ipoteca: procedura

Una transazione di cessione semplice ma non comprensibile a prima vista è complicata quando il pagamento viene effettuato a spese dei fondi ipotecari. Prendi in considerazione tre diverse situazioni e l'ordine delle azioni in ognuna di esse.

1. Il venditore ha acquistato l'appartamento a spese dei fondi ipotecari. La domanda principale è come trasferire i diritti di proprietà se la banca è stata gravata?

Se il venditore ha acquistato un appartamento su un mutuo, una transazione di trasferimento sarà possibile solo dopo il completo rimborso del debito. Puoi rimborsare il prestito a spese dell'acquirente in pochi passaggi (ma solo a condizione che l'acquirente disponga di contanti):

  • il venditore e l'acquirente dovrebbero redigere un contratto di prestito o una ricevuta (non soggetti a registrazione, ma fatti per iscritto in duplice copia, archiviati a lungo, in caso di reclami) e solo dopo tale trasferimento di denaro per rimborsare il prestito ed eliminare l'onere;
  • esecuzione di una transazione nell'ambito di un contratto di cessione.

2. L'acquirente acquista un appartamento in un mutuo: come effettuare una transazione e ridurre i costi?

Un prestito per un oggetto che è pronto per essere consegnato e realizzato attraverso la cessione di diritti non viene fornito a tutte le banche e con una percentuale piuttosto elevata (non quella nella fase iniziale di costruzione, invece del 9,5% annuo - 11-13%). In relazione a questa circostanza, l'acquirente ha il diritto di chiedere uno sconto sostanziale al venditore. Se non ci sono così tante persone che vogliono acquistare un appartamento in base a un accordo di assegnazione, l'altra parte sarà costretta a incontrarli.

Per ottenere un prestito, la banca apre un conto speciale per il cliente, sul quale il mutuatario è tenuto a versare l'acconto. Qui vengono ricevuti fondi di credito. La procedura termina con il trasferimento dell'intero importo sul conto del venditore, che viene effettuato solo dopo la registrazione statale del contratto di cessione (nella camera regale).

3. Entrambe le parti effettuano un acquisto utilizzando fondi ipotecari.

Se le parti della transazione sono due "mutui", è ancora possibile trasferire i diritti se il primo azionista riceve il consenso dalla propria banca di prestito.

Naturalmente, l'accordo sul trasferimento dei diritti alla casa è complesso e richiede il rispetto di una serie di sfumature legali, nonché la massima cura e attenzione, sia da parte del venditore che dell'acquirente. Ma ora sai come evitare i rischi più probabili e stipulare un contratto. Non dimenticare i rischi standard associati a qualsiasi transazione con beni immobili (reclami di terzi, parenti, vendita da parte di un venditore incompetente, un fiduciario che non ha il diritto di vendere la proprietà, ecc.).


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