Kako bi postali prvi vlasnici ključeva novog stana, ne žuri s odabirom poda i pogleda kroz prozor, planira i provodi novi umjesto preuređenja starog - malo tko će odbiti ove prednosti prilikom odabira kuće. Nova zgrada ili preprodaja - što je bolje? Takvo se pitanje čini neupućenim jednostavnim, a odgovor na njega očit je - novo je uvijek bolje, ljepše i ugodnije od starog. Ali kupci se često susreću s tijesnim rokovima i financijskim ograničenjima.
I tada dolaze do izražaja druge razlike: cijena četvornog metra; hipoteke; uvjeti i nijanse uknjižbe stana kao imovine; pravni status i mogući rizici. Rješenje će se pokazati ispravnim samo uz detaljno razmatranje i trijezno odmjeravanje svih faktora. Da biste čitateljima brzo pomogli, razmotrite ključne razlike i značajke novih zgrada i sekundarnog stanovanja.
sadržaj:
Što je jeftinije: preprodaja ili nova zgrada?
Smatra se da su stanovi u izgradnji apriori jeftiniji od gotovih. Kupci djeluju kao suinvestitori - uloživši u fazi iskopavanja, dobijaju znatan popust. I to je istina - uostalom, dugi mjeseci, a još češće godine očekivanja, postaju računa za niske troškove. Međutim, svaka regija ima svoja pravila koja tržište diktira. Ako proučite statistiku, možete vidjeti da niži trošak nove zgrade uopće nije aksiom.
Danas Moskva, Lenjingradska regija i Nižni Novgorod igraju protiv pravila, prodaju zidove skuplje od gotovih stanova. Čeljabinsk, Rostov na Donu i Samara iskreno pokazuju opipljivu razliku u korist novih zgrada. Prosječno se u cijeloj zemlji trošak kvadratnog metra u oba segmenta postupno uspoređuje, iako je sekundarni još skuplji.
Ovo kršenje pravila lako je objasniti. Čim programer crta novo predate stanove, novo stanovanje postaje sporedno. Iako prolazi vrlo kratko razdoblje od trenutka kada je Državna komisija prihvatila, obrada transakcije bit će drugačija. Umjesto udjela ili prijenosa potraživanja, prodavač i kupac moći će potpisati redoviti ugovor o prodaji nekretnina. Visoka cijena takvih traženih objekata utječe na tržište, izjednačavajući statistiku u oba segmenta.
Najjeftiniji trošak su četvorni metri, koji do sada postoje samo na papiru - ovdje ćete morati pričekati ne samo na registraciju imovine, već i na podizanje zidova, dok je nemoguće dobiti čvrsta jamstva da će gradnja ići po planu i neće se smrznuti u bilo kojoj fazi. Možete se osloniti samo na svoju intuiciju i pozitivnu priču odabranog programera.
Što se više približi prihvaćanje zgrade od strane Državne komisije, to se aktivnije povećavaju cijene. Po nagodbi bit će usporedivi s sekundarnim tržištem, unatoč činjenici da od isporuke ključeva do dobivanja potvrde o vlasništvu može potrajati od 6 mjeseci do 2 godine.
Hipoteka: što odabrati s odobrenim kreditom?
Preferencije kreditnih organizacija su očite i lako mogu usmjeriti ljestvicu prema novim zgradama. Prije svega, kamata se uspoređuje povoljno - u ovom slučaju razlika će biti od 0,5 do 1%. S obzirom na dugoročno plaćanje hipotekom, razlika od samo 1 posto na kraju rezultira velikim iznosom.
Prikupljanje i razmatranje dokumenata bit će jednostavnije - od kupaca će se trebati samo ugovor s vlasnikom programa.Sam proces odobravanja bit će brži - uostalom, bit će puno takvih transakcija s ovlaštenim programerom u odabranoj banci. Kupac je također oslobođen rizika od poremećaja transakcija zbog odobrene hipoteke - neće biti nekoliko vlasnika, od kojih će jedan iznenada odlučiti na ponovnu reprodukciju ili negativne odluke organa starateljstva. Prodavatelj s velikim brojem ponuda neće odabrati drugog kupca, već će strpljivo čekati sva odobrenja i odobrenja.
Uz kupnju hipoteke na sekundarnom tržištu, dužnik će morati pažljivo proučiti prethodnu povijest kupovine, sjećajući se kako banke ne vole transakcije s manjim vlasnicima dionica i postojećom privlačnošću majčinstva. Iako temeljita provjera čitavog lanca prethodnih vlasnika od strane banke osigurava samog kupca, neće se svi dobronamjerni prodavači dogovoriti da čekaju konačnu odluku i odobrenje te će dostaviti tražene dodatne dokumente. Stvarno profitabilne opcije mogu kupcu otići s besplatnim novcem.
Za razliku od običnog prodavača, predstavnici programera moći će ispravno i točno savjetovati pitanja kupnje hipoteke već na prvoj žalbi, temeljeno na stvarnom iskustvu suradnje s bankom. Najčešće će kupcima biti ponuđene besplatne usluge stručnjaka koji će pratiti i voditi klijenta prilikom upisa hipoteke.
Pravni rizici
Posljednjih godina uloženo je mnogo napora kako bi se zakonski osigurali kupci. Godine divljeg tržišta su iza, a postupak državne registracije transakcije isključuje većinu mogućih prijevara. Ali potpuno je jamčiti sigurnost još uvijek je nemoguće.
Značajan minus sekundarnih stanova je duga povijest vlasništva. Ovdje se primjenjuje obvezno pravilo - ako je u jednoj fazi transakcija prepoznata kao nelegitimna, tada se svi sljedeći prijenosi od vlasnika do vlasnika također smatraju nevažećim. Kao rezultat toga, krajnji vlasnik uvijek pati.
Najveći rizik predstavlja prijenos zakona voljom - nemoguće je dokazati da nema drugih podnositelja zahtjeva za nekretnine. Najviše od svega kupci ne vole svježe nasljedstvo po volji, sumnjičavi su prema donacijama, izbjegavaju opcije gdje se pojavio anuitetni ugovor - uostalom, sve gore navedeno može se osporiti na sudu.
Slični rizici u slučaju novih zgrada svode se na nulu, međutim njihove zamke se ovdje kriju. U osnovi, kupci trpe dvije probleme - smrznuta gradnja s nedostatkom financiranja i neotkriveni problemi s dokumentacijom. Ako kupci nisu krivi u iznenadnim financijskim poteškoćama investitora, a tužno iskustvo ukazuje na moguću propast čak i velikih i prethodno uspješnih programera, onda u drugom slučaju razlog postaje lijenost ili pravna nepismenost.
Sva bi dokumentacija trebala biti kupcima na zahtjev, a savjestan prodavač voljno i detaljno će govoriti o svim dobivenim dozvolama - od zakupa ili kupnje zemljišta do najnovijih odobrenja državnih tijela. Takvi dokumenti trebaju biti objavljeni na službenoj internetskoj stranici objekta.
Najviše pate doverljivi suinvestitori i vlasnici udjela, podležući uvjerenju da će se dozvole izdavati retroaktivno. Danas su standardi i zahtjevi vrlo visoki, a bilo kakva kršenja građevina i dozvola lako mogu postati razlog zamrzavanja objekta.
Državna kontrola na ovom području toliko je snažna da uspješan završetak gradnje neće jamčiti sretnu kuću. Već gotove i zauzete zgrade s grubim kršenjima i krivotvorenjima papira mogu se prepoznati kao samogradnje i srušene.
Što trebate znati o novim zgradama
Visoki stropovi, prostrane dvorane, moderni materijali za ukrašavanje i trajne monolitne strukture - sve to privlači nove kupce.Ali to još nije jedino što o njima treba znati. Oštre i neugodne stvarnosti trebale bi biti odvojene od delicija reklamne brošure za nove doseljenike.
1. Gradilište umjesto dvorišta. Pri postavljanju nekoliko linija ili zgrada umjesto obećanih travnjaka i dječjih gradova ispod prozora, građevinski radovi mogu se nastaviti nekoliko godina. To bi trebali uzeti u obzir kupci prve faze velikih stambenih kompleksa.
2. Mnogi vole da novi domovi utjelovljuju najhrabrije dizajnerske ideje. Međutim, treba imati na umu da je fantazija bez granica moguća samo u monolitnim građevinama, zgrade od opeka i ploča zahtijevat će obaveznu koordinaciju planiranih prenamjena, a neke od njihovih opcija će biti nemoguće.
3. Sa ili bez obloge? Kada razmišljate o tome koji je stan bolje kupiti, daljnju prodaju ili novu zgradu, ne zaboravite da se značajan dio iznajmljuje bez dorade, a uopće se to ne odnosi na pločice ili tapete. Kupca će doslovno dočekati goli betonski zidovi, podovi i potoci. Ulaganja u donošenje takve „kutije“ stambenom izgledu zahtijevat će značajna, jer će sav završni posao od ožičenja do žbuke pasti na ramena novih doseljenika.
U tom slučaju možete kupiti novu zgradu i u kojoj dati prednost sekundarnom kućištu
Postoje okolnosti koje idu protiv naših planova i snova. Prilikom odabira puno će ovisiti ne samo o objektivnim plusima i minusima novih zgrada i preprodaji, već i o postojećim uvjetima i mogućnostima kupca.
Hitno treba useliti u stan
Kakvo je stanovanje bolje kupiti, preprodati ili novogradnju ako vam danas treba stan? Dapače, u ovom slučaju vrijeme ističe, financijske mogućnosti su ograničene, a ljudima i stvarima oštro je potreban novi krov nad glavom. Ako kupnja postane jedino stanovanje, novu zgradu morat ćete napustiti. Vrlo rijedak objekt može se pohvaliti potpunom podudarnošću naznačenih rokova za isporuku i nagodbu sa stvarnim, a planirano premještanje i namještanje kuća mogu se čak i pod uspješnim okolnostima odgoditi za godinu dana.
Stambene investicije
Oštre fluktuacije nacionalne valute prisilile su mnoge da se okrenu nekretninama kao način da sačuvaju ili čak povećaju svoju uštedu. Ovdje vas ne bi trebali zavesti atraktivne cijene starog fonda. Danas se zgrade 60 -80-ih već smatraju zastarjelim, a u budućnosti će postajati samo jeftinije. Oni koji žele uštedjeti novac, mudrije bi pogledali gradnju u zabačenim, ali perspektivnim područjima, provjeravanjem jeftinih opcija s urbanim planovima od 5 do 10 godina. Usporedo s razvojem komunikacijskih i prometnih mreža povećavat će se i troškovi takvih objekata.
Stan za iznajmljivanje
Mišljenja nekretnina o izboru stana za iznajmljivanje nisu jedinstvena. Većina stručnjaka vjeruje da je bolje uložiti u stari fond u područjima s razvijenom infrastrukturom - uostalom, takvo stanovanje što prije pronalazi svog stanara. Ovdje snimke i visina stropa nisu vrlo važni. No neki su sigurni da su vremena loše kvalitete stvar prošlosti, a moderan najmoprimac više bi volio daljinu i nedostatak postojeće infrastrukture pred kvalitetnom i modernom gradnjom. Ovdje je važno ne ići predaleko, birajući sredinu - inače možete uložiti u pravi geto, gdje će se čitavi trijemovi i zgrade postavljati u najam.
Nema potrebe za neposrednim ubrizgavanjem
Ako je stan kupljen za sebe, ali nema potrebe za trenutnim naseljavanjem, onda bi idealno rješenje bila novogradnja sa slobodnim rasporedom. Ovdje možete planirati lokaciju spavaćih soba, razmisliti o dodatnim tehničkim sobama, odabrati kat. Dovršni radovi odvijat će se istovremeno u cijeloj kući, a do trenutka preseljenja novih doseljenika, buka od susjeda više neće smetati.
