Придобиването на къща е свързано с много висок риск, тъй като тази транзакция изисква значителни финансови разходи. За да не загубите инвестираните средства, трябва много внимателно да проучите цялата документация за обекта. Проверката на техническото състояние на къщата обаче е не по-малко важна. В противен случай скоро след преместването се оказва, че новото ви семейно гнездо има покрив, който изтича, мазето се превръща в басейн след всеки дъжд, а пукнатината по стената нараства с тревожна скорост.
Трудно е за неспециалист да разбере всички тънкости на строителния бизнес, но се надяваме, че нашите съвети ще ви помогнат да не направите грешка и да направите правилния избор. И тогава вашата радост от закупуването на нов дом няма да бъде засенчена от неприятни изненади и няма да се налага да отстранявате за своя сметка недостатъците, които предишният собственик иска да прехвърли на вас. Какво да търсите при закупуване на къща с парцел и как да не изпускате от поглед важни точки - прочетете тази статия.
Съдържание:
Правила за инспекция на дома
Само професионалист може да оцени качеството на строителството. И не е нужно да го търсите чрез познати или безплатни реклами във вестника, защото днес има цели фирми, които участват в строителната експертиза. Специалистите ще определят всички най-важни конструктивни характеристики, например топлопроводимост и носеща способност на стени, подове и основи, влага на материали, наличие на скрити пукнатини и други дефекти, ефективността на използваното инженерно оборудване и др. и т.н. В резултат на това ще получите заключение за реалното състояние на обекта и оценка на разходите за „довеждане до съзнание“. Това заключение може да се използва в рамките на преговори със собственика на къщата.
Обаждането на специалист ще ви струва доста голяма сума. Въпреки това, когато купувате дом на стойност няколко милиона, спестяването от проверка на качеството на това, което придобивате, е просто недалновидно. Вероятно е обаче, като се запознаете със заключението на проверката, ще решите да откажете да закупите този имот. А това означава, че в бъдеще ще е необходимо да се обаждат все повече експерти, вече в други съоръжения.
Искате да спестите няколко десетки хиляди рубли? Можете сами да си направите предварителни заключения относно пригодността на къща за жилище. Най-логичната последователност от действия е доста проста. Ръководени от нашите препоръки, оглеждате къщата, от която се интересувате (най-вероятно не само една, а няколко) и само ако не успеете да откриете сериозни недостатъци и сте доволни от всичко, привлечете експерт за професионална оценка на имота.
1. По-добре е да разгледате къщата през пролетта, през периода на активно топене на сняг и висока влажност на почвата. Мнозина правят грешката да отидат на посещение през зимата. Това, разбира се, има своите предимства, по-специално можете да се уверите, че отоплителната система функционира правилно. Но в същото време през зимата е по-трудно да се оцени общото състояние на къщата. Сняг ще скрие от очите ви рушащата се основа на къщата и напуканата шиста на покрива. Няма да забележите депото в задната част на двора. През пролетта всички тези недостатъци ще бъдат изложени и топенето на сняг и подземни води веднага ще разкрие слабите точки на конструкцията.
2. Много хора са изключително негативни по отношение на всякакви неща, които са били в употреба, категорично отказват да „носят“ за някого.Но когато избират дом, по-добре преразглеждат възгледите си. Предпочитание трябва да се дава на къщи, в които хората са живели известно време. Факт е, че в огромното мнозинство от случаите, изграждането на "за себе си" и "за продажба" - това са две различни нива на качество. Ако собственикът на къщата е живял в нея, това може да послужи като някаква гаранция за качество.
3. Не се надявайте, че собственикът на къщата ще ви каже честно за съществуващите недостатъци на дома му, защото той се интересува от бърза и изгодна продажба. Трябва да стигнете сами до истината. Например, интимният разговор със съседите ще бъде много полезен. Те видяха как е построена къщата и какво се довършва и, като незаинтересовани лица, могат да разкажат много интересни неща, за които собственикът предпочита да мълчи или умишлено да се скрие.
4. Необходимо е да се оцени не само самата къща, но и нейното местоположение и прилежащия парцел. Има ли прекомерна влага на територията? Къщата скрита ли е от слънцето от дървета или съседни сгради? Колко удобни са верандите? Наблизо ли се намират електропроводи с високо напрежение или промишлени съоръжения?
5. Когато преглеждате къща, запишете въпросите си, за да не забравите да попитате специалист. Правете снимки на съмнителни от ваша гледна точка места.
Разбира се, значителна част от установените недостатъци могат да бъдат отстранени, но това ще изисква допълнителни финансови инвестиции от вас, което означава, че може да стане основа за преразглеждане на крайната цена.
Запознаване с оформлението
Къща не е само квадратни метра. Комфортът зависи не само от общата площ, но и от правилното разположение на жилищното пространство. Какво да търсите при закупуване на дом? Кои точки са особено важни?
Удобен дом може да се нарече такъв, в който беше възможно да се постигне правилния баланс на усещането за простор и уединение. Добре е, когато помещенията за дневен престой - всекидневната, залата, трапезарията - плавно се „преливат“ едно в друго: това ще създаде усещане за свобода и простор и ще ви спести необходимостта от постоянно отваряне на вратите, когато се движите из къщата. В същото време е много важно всеки член на семейството да има възможност да бъде сам, ако желае. Това като минимум диктува необходимостта от достатъчен брой спални в къщата. Не е необходимо те да са големи: точно обратното, в малка стая е по-лесно да се създаде усещане за комфорт, което е толкова необходимо за релакс. Желателно е къщата да има възможно най-малко тесни, дълги, тъмни коридори.
Не забравяйте за местата за съхранение на домашни вещи - килерчета, килери, гардероби. В противен случай, движейки се из къщата, непрекъснато ще се натъкнете на дрехи, неподходящи за сезона, детски шейни, кутии за туршии ... но никога не знаете какво още искате да скриете за момента от очите на вашите приятели и непознати. Тъй като много комуникации на частна къща по правило са автономни, трябва да се осигурят и технически помещения. Трябва да се вземе предвид, че килерите и техническите помещения не изискват пълно отопление, което ви позволява значително да спестите енергия.
Не забравяйте да обърнете внимание на стълбите, свързващи подовете. Разбира се, искам тя да не „изяде“ твърде много полезно пространство, но не бива да забравяме, че в случай на пожар това ще бъде основният път на евакуация от втория етаж. От тази гледна точка е много желателно стълбището да не е твърде тясно и стръмно. В допълнение, рискът от сериозни наранявания в случай на случайно падане директно зависи от стръмността на стълбите и наличието на надеждна ограда.
Колко удобно ще ви е да живеете в нова къща, до голяма степен зависи от степента на нейната осветеност. В помещенията трябва да има много естествена светлина. Ясно е, че слънчевата светлина навлиза в дома през прозорците, което означава, че трябва да има много от тях.Въпреки това, твърде ревностно също не си струва, защото прекаленото натрупване на прозорци е една от причините за намаляване на енергийната ефективност на сградата.
Когато определяте най-оптималния брой прозорци, пристъпете към намерената експериментална стойност: съотношението на площта на прозорците към площта на пода трябва да бъде около 1: 8.
Тъй като говорим за прозорци, струва си да кажем няколко думи за така наречените къщи с втора светлина. Това са сгради, в които няма част от подовата настилка, а голям панорамен прозорец е разположен в цялата стена на помещенията, разположени на това място (обикновено всекидневна или зала) с два пъти по-голяма височина на таваните. Несъмнено изглежда впечатляващо, но на практика се оказва не много рационално: такава къща има по-голям отопляем обем и по-малка използваема площ. И, разбира се, незаменимо условие за такава къща е красивата гледка от прозореца, в противен случай няма нужда да се създава такъв преглед.
И в заключение споменаваме гаража, който се предлага във всяка модерна селска къща. Много често част от приземния етаж е запазена за гаража. Това несъмнено е удобно: можете да слезете до своя „железен кон“ директно от къщата, като нямате време да замръзнете през зимния студ или да оцветите обувките си с кал в лошото време. Този подход към планирането обаче има своите клопки. Гаражът, вграден в къщата, изисква добра вентилация, в противен случай в помещенията ще се усети миризмата на бензин и отработени газове (не е за нищо, че регулациите забраняват поставянето на спални над гаража). Ако гаражът е прикрепен към къщата и още повече, че е разположен на известно разстояние от нея, няма проблеми с влошаването на качеството на въздуха.
Проверка на покрива на къщата
Много често таванското помещение на къщата се превръща в сметище за безполезни неща - собствениците го оставят да бъде подредено за по-късно, намирането на много други, по-важни неща. Малко вероятно е да изпитвате голямо желание да се лутате между кутиите, покрити с дебел слой прах, стари куфари, останките от строителни материали и други вещи. Необходимо е обаче да се изкачите на тавана.
Именно от тавана може да се прецени състоянието на покрива. В идеалния случай, ако проверката му съвпадне с дъждовно време, всички дефекти ще станат ясно забележими. Но дори и да не сте "нещастен" с времето, просто трябва внимателно да се огледате. Следи от зацапвания, мухъл или гъбички показват, че покривът е бил извършен недобросъвестно, с грубо нарушение на технологията, в резултат на което покривът теча. Такава къща няма да се превърне в надеждна защита от атмосферните условия - откажете да я купите или се подгответе за значителни разходи за ремонт.
Не забравяйте да обърнете внимание дали дренажната система е подредена правилно. Недостатъците му могат да бъдат идентифицирани по петна по външните повърхности на стените, както и по канали, измити с вода върху земята. На пръв поглед това изглежда като незначителна дреболия, обаче, неправилното оттичане на водата по време на дъжд може в крайна сметка да доведе до разрушаване на основата и стените на сградата.
Качеството на външните стени
Искате ли да знаете дали новият ви дом може да служи като ваш замък? След това внимателно огледайте външните стени за пукнатини. Има много причини за появата на пукнатини по носещата конструкция: неправилно свиване на къщата, липса на монолитни стоманобетонни колани в случай на стени от газобетон и др. Дори да не забележите самите пукнатини, прясно измазаните участъци на стените могат да показват наличието им. Измазването обаче е само временно решение на проблема, или по-скоро дори опит за създаване на облик на благополучие. Много е вероятно пукнатината да се появи отново много скоро.
Разбира се, домът трябва да бъде не само издръжлив и надежден, но и топъл. Тухлените стени, независимо от тяхната дебелина, задължително са изолирани с минерална вата или пенополистирол.
Стените, изработени от газобетон, не могат да бъдат изолирани, но само ако дебелината им надвишава 400 мм. В противен случай се използва слой от минерална вата.Не се препоръчва експандираният полистирол за затопляне на газобетон, тъй като той има по-ниска паропропускливост от материала на стената, което означава, че точката на оросяване ще се измести навътре. С течение на времето това може да доведе до образуване на конденз и, като следствие, до появата на мухъл и гъбички по вътрешната повърхност на стените.
Често се опитват да дадат пенобетон за газобетон. Те са малко сходни на външен вид, но последният се характеризира с по-висока топлопроводимост. Стените, изработени от пенобетон, задължително са изолирани с минерална вата със слой най-малко 100 мм.
В същото време керамичните блокове са много популярни и заслужено популярни - материал, който прилича на тухла, но с повишена празнота, което означава с много ниска топлопроводимост.
Понякога конструкцията на сграда се прави комбинирана: първият етаж е изграден от тежък материал (например от тухлени или керамични блокове), вторият - от лек (например, от газобетон). Този подход е допустим и дори рационален (но е невъзможно да се направи обратното, както вероятно предполагате). Ако единият етаж е направен от материали, които се различават значително по плътност, очаквайте неравномерно утаяване на основата.
Тавани и подове на къщата
За да оцените качеството на таваните, първо погледнете тавана на долния етаж. Отклонението на тавана е лош знак. Възможна причина за това може да е недостатъчната площ на напречното сечение на гредите. В този случай ситуацията ще се влоши с течение на времето, т.е. размерът на отклонение ще се увеличи. Укрепването на пода е изключително трудна и много скъпа задача.
Какъвто и материал да е направен от тавана - стоманобетон или дърво, той трябва да е равномерен. Всяко подово покритие - паркет, ламинат, линолеум - на наклонен и особено неравномерен под се износва много бързо. Лесно е да се уверите, че подовете са равномерни, не забравяйте просто да донесете ниво на строителство със себе си, за да огледате къщата.
Дървените подове трябва да се проверяват за липсата на колебания - не трябва да има забележими колебания при динамични натоварвания. Стандартът позволява деформация на пода в рамките на 2 мм на метър дължина. Това означава, че ако след скок на пода забележите само леки колебания, това е нормално. Но ако подът се огъва под вас дори при ходене, откажете се да си купите такава къща или се пригответе за нейната глобална реконструкция.
Препоръчително е да се оцени звукопропускливостта на припокриването. Причините за добрата чуваемост на удар и въздушен шум, произведени от пода отгоре, могат да бъдат недостатъчната дебелина на изолационния слой, хлабавото прилягане на изтичането и липсата на звукоизолирани уплътнения в местата на неговата опора. Дефектът се елиминира чрез затрупване на пода.
Качеството на основата и мазето на къщата
Качеството на основата е мистерия, скрита под земята. Но именно този конструктивен елемент определя здравината и надеждността на цялата сграда. Непряко доказателство, че основата е направена правилно, може да бъде липсата на пукнатини по стените. По-точна оценка на неговата надеждност може да бъде направена само от специалисти, които ще трябва да отворят ями на няколко места по протежение на стената, тоест да изберат почва, която да изложи основата.
Не бъдете твърде мързеливи, за да огледате внимателно мазето. Чудесно е, ако инспекцията на къщата се извърши в периода на активно топене на снега и покачването на подземните води до максимални нива - по това време наличието на проблеми ще бъде ясно видимо. Но дори и да се случи така, че през друг сезон сте се занимавали с избора на жилища, внимателно погледнете стените и особено ъглите на мазето.
Ако забележите следи от минало наводнение, това означава, че е нарушена технологията за изграждане на основата - хидроизолацията е направена лошо, има проблеми с дренажната система и вентилационните канали. Редовното наводняване ще доведе до появата в къщата на атмосферни влияния на влага и мухъл и в крайна сметка до унищожаване на основата.
Системи за домашно инженерство
Качеството на комуникационните системи определя колко комфортен ще бъде животът ви в нов дом.Ето защо на проверката на тяхното състояние трябва да се обърне нужното внимание.
Разбира се, цялото оборудване, което осигурява функционирането на електрическата система и системите за водоснабдяване и отопление, трябва да работи, което трябва да се уверите на практика. Освен това помолете продавача да ви покаже договори със сервизни компании - отказът да предоставите тези документи трябва да постави под съмнение законността на връзката.
Окабеляването и тръбите обикновено са скрити под финала. Трудно се виждат и заменят, ако е необходимо. Затова смело изисквайте оформление на вода, топлина, газ и електричество. Липсата на тази информация значително ще усложни работата и евентуалните ремонтни дейности. Инструкциите за употреба и гаранционни карти за оборудване, участващо в осигуряването на работата на инженерните системи, няма да бъдат излишни.
Водоснабдяване
Започвайки да инспектирате системата за водоснабдяване, първо трябва да попитате от кой източник идва водата. Ако къщата има автономна система за водоснабдяване, т.е. водата се взема от кладенец или кладенец, горещо препоръчваме да вземете водна проба за анализ, за да определите концентрацията на тежки метали и наличието на патогенна микрофлора. Ако изследването покаже, че водата в този източник е с неподходящо качество, трябва да разклоните за инсталирането на скъпа система за пречистване.
Проверете здравето на цялата система. Внимателно инспектирайте тръбите за зацапвания - наличието на микропукнатини в тях може да се прецени, например, по следи от ръжда в отделни области. Уверете се, че участъкът от тръбопровода, водещ от кладенеца до къщата, т.е. минавайки по улицата, има добра топлоизолация. В противен случай през зимата тръбите могат да се спукат в резултат на разширяването на замръзналата вода в тях.
канализация
Преценете състоянието на канализацията. За да направите това, достатъчно е да източите голям обем вода (например от предварително напълнена вана). Ако процесът се влачи много, има причина да се мисли. Внимателно проверете канализационните тръби - натрупването на влага върху тях може да показва изтичане.
Ако къщата не е свързана към централната канализация, трябва да прегледате ямката или септичната яма. Размерът на резервоара за съхранение трябва да е близък до стандартния, а стените му да са от бетон или да са от тухла или камък. Ако коренът е почти пълен, това трябва да ви предупреди. Възможна причина може да бъде лошо функционираща или дори напълно липсваща дренажна система.
Отоплителна система
Качеството на отоплителната система може да бъде оценено изцяло само в студения сезон. Ако по време на оглед на къщата на улицата има хубав летен ден, помолете собствениците да включат котела и след половин час да проверят температурата на отоплителните батерии. Уверете се, че горещата вода влиза в радиаторите на всички стаи в къщата. Проверете дали тръбите и батериите текат, ако последните са оборудвани с въздушни кранове.
Не забравяйте да разгледате самия бойлер. Когато сте близо до оборудване, което е в добро състояние, не трябва да миришете на газ и да виждате локви или следи от ръжда.
Електрическа система
Друг важен обект на вашето внимание трябва да бъде системата за захранване. Някои къщи все още използват алуминиево окабеляване, което не отговаря на съвременните стандарти и не отговаря на съвременните нужди. Разбира се, проводниците са скрити в стените, но не е трудно да разберете материала, от който са направени - например, достатъчно е да премахнете капака на един от изводите.
Ако в момента на инспекция на къщата има някои домакински електрически уреди в нея, възползвайте се от възможността да оцените качеството на окабеляването. Помолете домакините да включат всички налични устройства едновременно. Ако мрежата може да издържи натоварването, тогава по-късно не е нужно да избирате между работеща ютия и електрическа печка.
вентилация
За да се създаде и поддържа здравословен микроклимат в къщата (и, следователно, за комфортен престой в нея) е много важен приток на чист въздух. Разберете за вентилационната система в къщата, която сте решили да закупите. Разбира се, естествената вентилация, когато движението на въздуха се причинява само от разликата в температурата на въздуха на улицата и на закрито, е проста и евтина. Но обикновено и евтино, като правило, не е най-изгодното и ефективно. Голям плюс за къщата ще бъде наличието на принудителна вентилация в нея.
Не забравяйте да проверите вентилационните отвори и да се уверите, че те не са запушени. Не забравяйте, че лошата вентилация заплашва дома с увреждаща влага и постоянно ще чувствате неприятни миризми и задух, а в особено пренебрегвани случаи, дори здравословни проблеми.
Прозорци и врати
Основното изискване за прозорците е достатъчният размер, за да се осигури добро осветление. Освен това те трябва да имат и отлични топло- и звукоизолационни качества. Последното се отнася за вратите. Склоновете трябва да бъдат изолирани не само отвътре, но и отвън - не забравяйте да се уверите в това.
Не пренебрегвайте внимателния преглед на прозорците. Дори няма да споменем пукнатини по стъклото, повреда на профилите, счупени арматури - вероятно ще забележите подобни оскърбителни безобразия без затруднения. Но има и скрити дефекти - например замъгляване на пространството между очилата, което може да се види само в студения сезон. Наличието на влага вътре в чашата показва нарушение на нейната плътност. Единственото решение на този проблем е да замените прозорец с двоен стъклопакет, от който вие, като бъдещ собственик на къщата, едва ли имате нужда.
На този етап от проверката на къщата можем да заключим, че свиването на къщата е правилно и че няма изкривявания в конструкцията. Накритата рамка на врати и прозорци ще ви помогне да разкриете съществуващите проблеми. И прозорците, и вратите трябва да се отварят и затварят лесно с малко усилие (което показва плътното им прилягане към рамката). Засядането е неприемливо - именно това е първият признак на неправилно свиване и като следствие от това, накланянето на къщата.
Проучване на документи
Ако след като разгледате всички ъгли на къщата, стигнете до извода, че сте доволни от всичко или почти всичко, можете да започнете да се запознавате с документите за недвижими имоти. Този етап е не по-малко, а може би дори и по-важен от изследването на състоянието на покрива или инженерните системи. В крайна сметка може да се поправи течащ покрив или ръждясали тръби (въпреки че това ще изисква допълнителни финансови инвестиции от вас). Но ако не обърнете достатъчно внимание да се запознаете с документацията, погледнете през документите само накратко, тогава можете да станете жертва на измамници или просто безскрупулни продавачи. Тогава вие в най-добрия случай получавате много правни проблеми при натоварването на къщата, в най-лошия случай губите пари, без да получавате нищо в замяна.
Списъкът с документи за проверка е доста обширен и може да варира в зависимост от вида на жилището и земята и от историята на имота в имота.
Основните включват:
- удостоверение за държавна регистрация на собствеността върху земята;
- удостоверение за държавна регистрация на собствеността върху къщата (ако регистрацията е извършена след 15 юли 2016 г., след това извлечение от Единния регистър на предприятията);
- документи за собственост на къщата и парцела (договор за продажба, удостоверение за наследство, договор за подарък и др.);
- кадастрален паспорт на сградата и земята;
- технически паспорт на къщата с етажен план;
- технически паспорт на собствеността на дома (документ, който включва план на поземления парцел, описание на сградите и конструкциите, разположени върху него, техническото им състояние и прогнозна цена, предназначение на земята);
- домашна книга, посочваща всички регистрирани на този адрес;
- споразумение за свързване към комуникации (ако има такива) и сертификати за липсата на дългове за плащане за използването на тези съобщения.
Уверете се, че документацията, която изучавате, съответства на показания сайт. Проверете поземлената администрация за правилната регистрация на земята на конкретен адрес.
История на предишни транзакции
Разберете историята на предишни транзакции с този имот. Ако една от предходните транзакции се окаже невалидна, всички следващи ще бъдат такива. Всички сделки с продажби трябваше да преминат през държавна регистрация, а всички съответни договори се съхраняват в архива на BTI.
Липса на гранични спорове
Уверете се, че няма гранични спорове със съседите. Проверете действителната площ на парцела, която лично сте определили, като използвате всякакви налични измервателни инструменти с площта, посочена в документите. Ако тези стойности са много различни, по-добре е да изоставите съмнителната транзакция. Парцел може да не се изследва изобщо. В този случай задължете продавача да изключи земята, да я постави на кадастрална регистрация и да я регистрира в правосъдие.
Автентичността на подписите при закупуване чрез прокси
Когато купувате имот чрез пълномощник, проверете автентичността на последния при нотариус. Проверете информацията за собственика на имота, разберете дали е жив и дали наистина е издал пълномощно.
Тежест под формата на залог или арест
Уверете се, че няма тежест под формата на гаранция или арест по къщата и парцела. Проверете тази информация ще ви помогне нотариус, участващ в транзакцията.
Запитванията, адресирани до продавача от невропсихиатричния и наркологичния диспансер, няма да бъдат излишни. Това ще ви предпази от ситуацията, когато впоследствие стане ясно, че продавачът е обявен официално за недействителен, което означава, че вашата транзакция с него може да бъде оспорена.
Това не е всичко, което трябва да знаете, когато купувате дом. В някои случаи има нужда от допълнителни проверки. Опитен брокери може да почувства всички възможни трикове, така че когато купувате имот има смисъл да поверите тази работа на утвърдена агенция за недвижими имоти.
