من أجل الربح ، يقوم العديد من المستثمرين العقاريين ببيع الشقق في المرحلة الأخيرة من البناء ، عندما ارتفعت تكلفة السكن (وأكثر من مرة) من بداية المشروع ، ولم تعد هناك شقق متبقية من البناء. لا يمكن إجراء مثل هذه الصفقة إلا عن طريق نقل ملكية الشقة في المبنى الجديد ، وماذا يعني ذلك وما ينبغي أن تكون عليه الفروق الدقيقة من أجل حماية نفسك من المخاطر المحتملة - اقرأ هذا المقال.
المحتويات:
ما هو نقل الملكية
قبل أن تعرف مدى أمان شراء عقار بهذه الطريقة ، عليك أن تفهم ما هو نقل شقة في مبنى جديد ، وتوضيح الجوانب القانونية ذات الصلة المرتبطة بهذا النوع من المعاملات.
تعيين حقوق الملكية هو الطريقة الوحيدة للمستثمر لبيع شقة في منزل غير مكتمل قبل تكليفها. لذلك ، نحن نتحدث عن التعيين فقط عندما لا يكون البائع هو المطور ، ولكن الشخص المادي (صاحب مصلحة قام بشراء مسكن من المطور) أو كيان قانوني (شركة المقاول ، منظمة المستثمر). ينص القانون الفيدرالي "على المشاركة في البناء المشترك" على طريقة نقل الحقوق إلى شقة. ومن الممكن من لحظة تسجيل الدولة لاتفاق المشاركة في البناء (DDU) حتى لحظة تكليف المنزل.
التنازل عن شقة يعني معاملة ، والنتيجة هي نقل حقوق الملكية إلى المسكن. لكن بما أننا نتحدث عن شقة في منزل قيد الإنشاء ، إلى جانب الحقوق المتعلقة به ، فإن التزامات المساهم يتم نقلها. في الواقع ، فإن هدف البيع ليس هو السكن نفسه ، ولكنه عقد يمكن بموجبه أن يصبح المشتري هو المالك في المستقبل (DDU). حتى هذه المرحلة ، ليست الشقة في الواقع كائنًا موجودًا ، ولكنها مشروطة فقط ، مع البيانات الشرطية والترقيم (عنوان البريد والمنطقة المحددة ورقم الشقة لا يُعرفان إلا بعد تشغيل المنزل). يتم النقل الفعلي للشقة إلى المالك الجديد وفقًا لسند النقل وفقط بعد الحصول على إذن للتشغيل.
بدلاً من كلمة "مهمة" في الوثائق الرسمية ، غالبًا ما يُقصد بالمصطلح القانوني - التنازل. يخضع الاتفاق على نقل الحقوق والالتزامات بموجب DDU لتسجيل الدولة.
! المهم قد يؤدي عدم الامتثال لأي من الشروط المهمة من الناحية القانونية إلى إبطال المعاملة.
أنواع المهمة
تنقسم معاملات التعيين إلى نوعين ، اعتمادًا على من هو البائع - فرد أو مؤسسة (كيان قانوني).
1. في الحالة الأولى ، نتحدث غالبًا عن الحصول على فوائد بسبب الفرق بين الأسعار في مرحلة الحفر وفي المرحلة النهائية من البناء (قبل شهرين من تسليم المنزل). أيضا ، هو الدافع وراء البائع الرغبة في تجنب دفع الضرائب. حتى يصبح المساهم مالكًا ، فإنه ملزم بدفع ضريبة الدخل على بيع شقة (PIT) ، ولكن في الوقت نفسه يوفر جزءًا كبيرًا (لن يتم احتساب الضريبة على أساس القيمة المساحية ، وهذا يعني دون زيادة بعامل 0.7). لكن بعد تسجيل العقار كعقار ، فإن المالك ملزم بدفع ضريبة بنسبة 13 ٪ على قيمة البيع (إذا كان يمتلك الشقة لمدة تقل عن خمس سنوات). ما هي المخاطر التي قد تنشأ عند نقل الحقوق من صاحب الأسهم إلى فرد آخر؟
عند تنفيذ اتفاقية التنازل ، يتغير المساهم في DDU الحالي. في الوقت نفسه ، يتعين على المساهم الجديد الموافقة على شروط المطور التي تم الاتفاق عليها مع المشارك السابق في البناء المشترك. لم يعد من الممكن إجراء تغييرات على DDU.ولكن هذا له زائد الخاصة به. تظل جميع التزامات المنشئ كما هي - سيتسلم المساهم الجديد الشقة المشار إليها بالسعر المتفق عليه وفي التاريخ المتفق عليه.
2. في الحالة الثانية - إذا نقل الكيان القانوني الحقوق والالتزامات بموجب DDU ، فإن إجراء معالجة المعاملات لا يختلف كثيرًا عن الإصدار السابق. الشرط الوحيد للمنظمة هو أن التسوية مع المطور يجب أن تتم في شكل غير نقدي وفقط بعد تسجيل حالة DDU.
موقف المطورين للتخصيص والتنسيق
وفقًا للتشريع الحالي للاتحاد الروسي (أي القانون الاتحادي رقم 214) ، ليست هناك حاجة للاتفاق على صفقة إذا تم دفع سعر اتفاقية التنازل بالكامل. إذا تم السداد جزئيًا فقط ، فستكون موافقة المطور شرطًا أساسيًا للمعاملة المتعلقة بنقل الحقوق إلى الشقة. هذه قاعدة عامة توجد منها استثناءات. إذا كان المنشئ في DDU قد نص على شرط مباشر: "التنازل عن الحقوق دون اتفاق مع المنشئ أمر مستحيل" ، فإن المساهم ملزم بالامتثال لشروط العقد الذي وضع توقيعه بموجبه.
ليس كل المطورين يرحبون بصفقات التعيين. يصف البعض ببساطة في DDU الحاجة إلى الاتفاق على صفقة نقل. يفضل الآخرون تلقي المزايا: فهم يفرضون رسومًا مقابل إمكانية تحويل المطالبات إلى شخص آخر بمبلغ يتراوح بين 1 و 15٪ من سعر الشقة. من الذي يجب أن يتحمل هذه النفقات بالتحديد غير مذكور في التشريع ، كل هذا يتوقف على الاتفاق بين الطرفين. في معظم الأحيان ، يتم تغطية هذه النفقات من قبل المساهم الأول الذي وافق على شروط المطور. ومع ذلك ، في الممارسة العملية ، البائع يبالغ في كثير من الأحيان سعر الشقة لتعويض الفرق.
وما زال آخرون يصفون في DDU حظرا مباشرا على هذه الصفقة. وهو ، بالمناسبة ، ليس قانونيًا تمامًا ويمكن الطعن فيه أمام المحكمة (إذا أظهرت الممارسة السابقة عدم جدوى مثل هذه الطعون من قبل أصحاب الأسهم ، فهناك الآن اتجاه إيجابي - حيث يتخذ القضاة بشكل متزايد جانب المشارك في البناء المشترك).
! المهم حتى إذا لم يكن هناك شرط بشأن الحظر أو الموافقة الإلزامية في DDU ، فإن الأطراف ملزمة بإخطار المطور بالتغيير في المساهم.
مخاطر الاحالة
لفهم ما إذا كانت هناك "مطبات" في معاملة ما ، فأنت بحاجة إلى معرفة الدوافع التي تدفع البائع. في حالة التنازل عن الحقوق في شقة في منزل قيد الإنشاء ، كل شيء واضح للغاية ويمكن تفسيره. البائع يريد الاستفادة وتجنب الضرائب. ولا يهم من هو صاحب الأسهم - تاجر خاص أو مؤسسة.
علاوة على ذلك ، لا يتم استبعاد احتمال مواجهة المحتالين. لتجنب المخاطر (خسارة المال والسكن) ، يجدر التحقق من ذلك:
- الكائن قيد الإنشاء نفسه (كيف يتم تنفيذ المشروع ، هل كان هناك أي تأخير ، هي معايير البناء التي تتم مراعاتها) ؛
- المطور (تاريخه ، ودرجة الموثوقية ، ومراجعات حول الشركة في المنتديات والمستثمرين المشاركين في المجتمع) ؛
- وثائق تصريح المشروع (تحتوي على جميع البيانات الرسمية حول المشروع والمطور) ؛
- هل تم تنفيذ إجراءات تسجيل حالة DDU ؛
- إذا كان البائع قد دفع للمطور بالكامل (كما هو الحال مع عملية بيع منتظمة ، فإن البائع يمرر إيصالات الدفع إلى جانب مستندات أخرى ، في حالتنا ، هذا هو DDU).
ترتبط النقاط الثلاث الأولى بخطر عدم الاكتمال: قد يكون الدافع وراء البائع هو الرغبة في التخلص من هذا الشيء دون خسارة المال. يتم عرض علامة واضحة على البناء "المجمد" ، عندما يتم عرض ما بين 70 ٪ - 80 ٪ من الشقق المباعة ، في منزل معين ، بموجب اتفاقية التنازل ، وأكملت أعمال البناء في المنشأة 20-40 ٪ فقط.
يرتبط الأخيران بخطر خسارة جميع الاستثمارات ، أو مع مخاطر النفقات غير المتوقعة. إذا لم يكن المساهم السابق بالكامل أو لم يدفع الشقة على الإطلاق ، فسيتم تعيين التزام الدفع للمشارك الجديد في البناء المشترك (على الرغم من أنه دفع بالفعل البائع بالكامل).
كما يظهر من الممارسة ، هناك أيضًا حالات متكررة عندما يحاول البائعون الغش ، حيث يعرضون حقوق النقل بموجب DDU الأولي.مثل هذا الاتفاق ليس له قوة قانونية ، لأنه غير مسجل حتى في الرد. وغالبًا ما تصاحب هذه الأعمال الاحتيالية مبيعات مضاعفة وتنتهي دائمًا للمشتري المضلل بخسارة المال والسكن.
الرهن العقاري: الإجراء
بسيطة ، وإن لم تكن مفهومة للوهلة الأولى ، معاملات الاحالة معقدة عندما يتم الدفع على حساب أموال الرهن العقاري. النظر في ثلاث حالات مختلفة وترتيب الإجراءات في كل منها.
1. اشترى البائع الشقة على حساب أموال الرهن العقاري. والسؤال الرئيسي هو كيفية نقل حقوق الملكية إذا كان البنك مرهونا؟
إذا اشترى البائع شقة برهن عقاري ، فلن تكون معاملة التحويل ممكنة إلا بعد السداد الكامل للدين. يمكنك سداد القرض على نفقة المشتري في بضع خطوات (ولكن بشرط أن يكون للمشتري أموال نقدية):
- يجب على البائع والمشتري إبرام اتفاقية قرض أو إيصال (لا يخضع للتسجيل ، ولكن يتم وضعه كتابيًا في نسختين ، وتخزينه لفترة طويلة ، في حالة المطالبات) وفقط بعد تحويل الأموال لسداد القرض وإزالة "العبء" ؛
- تنفيذ معاملة بموجب اتفاقية التنازل.
2. المشتري يشتري شقة في الرهن العقاري - كيفية إجراء معاملة وخفض التكاليف؟
لا يتم تقديم قرض لكائن جاهز للتسليم ويتحقق من خلال التنازل عن الحقوق في جميع البنوك وبنسبة مئوية عالية (وليس ذلك في المرحلة الأولية للبناء ، بدلاً من 9.5٪ سنويًا - 11-13٪). فيما يتعلق بهذا الظرف ، يحق للمشتري المطالبة بخصم كبير من البائع. إذا لم يكن هناك الكثير من الأشخاص الذين يرغبون في شراء شقة بموجب اتفاقية التنازل ، فسيضطر الجانب الآخر لمقابلتها.
للحصول على قرض ، يفتح البنك حسابًا خاصًا للعميل ، يلتزم المقترض بدفعه. يتم تلقي أموال الائتمان هناك. ينتهي الإجراء بنقل المبلغ بالكامل إلى حساب البائع ، والذي لا يتم تنفيذه إلا بعد تسجيل حالة اتفاق الاحالة (في غرفة ملكي).
3. كلا الطرفين إجراء عملية شراء باستخدام أموال الرهن العقاري.
إذا كانت أطراف المعاملة "رهنان" ، فلا يزال من الممكن نقل الحقوق إذا تلقى المساهم الأول موافقة من بنك الإقراض.
بطبيعة الحال ، فإن الصفقة المتعلقة بنقل حقوق الإسكان معقدة وتتطلب الامتثال لعدد من الفروق الدقيقة ، فضلاً عن أقصى قدر من الرعاية والاهتمام ، سواء من جانب البائع أو المشتري. لكنك الآن تعرف كيفية تجنب المخاطر المحتملة ووضع العقد. لا تنسى المخاطر القياسية المرتبطة بأي معاملة مع العقارات (مطالبات الأطراف الثالثة ، والأقارب ، والبيع من قبل بائع غير كفء ، وصي ليس له الحق في بيع العقار ، وما إلى ذلك).
